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Insolvenzrecht: Rechtsanwalt Rüdiger Bauch gibt im Interview Antworten zur Kalten Zwangsverwaltung von Immobilien im Insolvenzfall

06.01.15 12:00  - Interview, BGH-Urteile

 

Interview mit Rüdiger Bauch, Fachanwalt für Insolvenzrecht bei Schultze & Braun

Muss ihr Kreditnehmer einen Insolvenzantrag stellen, sind Immobilien für Banken oftmals die einzige, in jedem Fall aber eine bedeutsame Sicherheit für ihr verliehenes Kapital. Um die Verluste einzudämmen oder idealerweise ganz zu vermeiden, haben sie großes Interesse daran, ihre Kosten möglichst gering zu halten und aus der Bewirtschaftung oder dem Verkauf der Immobilie hohe Erlöse zu erzielen. Rüdiger Bauch, Fachanwalt für Insolvenzrecht bei Schultze & Braun, erläutert im Interview, wie Banken dieses Ziel mit der Kalten Zwangsverwaltung erreichen können.


Herr Bauch, welche Möglichkeiten hat eine Bank, wenn ein immobiliengesicherter Kredit auszufallen droht?

Der Idealfall ist, wenn der Schuldner freiwillig an einer Lösung des Problems mitarbeitet – etwa, indem er Mietforderungen an die Bank abtritt oder sich zu einem freihändigen Verkauf der Immobilie bereit ist. Allerdings stellen sich Schuldner oftmals quer. Dann bleibt der Bank in der Regel nur die Einzelzwangsvollstreckung. Als Sicherungsgläubiger stellt sie einen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung, den sie im Einzelfall zusätzlich durch eine Zwangsverwaltung verstärken kann.


Ist die Einzelzwangsvollstreckung alternativlos?

Nein, es gibt Alternativen. Die Banken sollten die jeweilige Situation der Immobilie daher genau prüfen. Oftmals stellt die Kalte Zwangsverwaltung im Vergleich zu Zwangsversteigerung und -verwaltung die lukrativere Option dar. Dabei handelt es sich um eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen der Bank als Sicherungsgläubiger und der Insolvenzmasse, die durch den Insolvenzverwalter vertreten wird. Mit ihm vereinbart die Bank, dass er die Immobilie betreut und für sie die Miete einzieht. Die Vergütung für die Insolvenzmasse zieht der Insolvenzverwalter von den Mieteinnahmen ab.


Hat die Kalte Zwangsverwaltung eine gesetzliche Grundlage?

Nein, obwohl die Kalte Zwangsverwaltung bereits seit Jahrzehnten erfolgreich praktiziert wird, sucht man sie im Gesetz vergebens. Das bedeutet aber nicht, dass die Kalte Zwangsverwaltung illegal ist. Das zeigt sich auch darin, dass der Bundesgerichtshof diese Regelung zur Kenntnis genommen und bislang keinen Anlass gesehen hat, sich kritisch mit ihr auseinanderzusetzen.


Welche Vorteile hat die Kalte Zwangsverwaltung für die Bank?

Für die Bank als Sicherungsgläubiger lohnt sich die Kalte Zwangsverwaltung aus drei Gründen.
Zum einen sind ihre Kosten niedriger, da sich die Bank nicht selbst mit der Bewirtschaftung oder sogar der Weiterentwicklung der Immobilie befassen muss. Sie spart zudem die Ausgaben für ein Zwangsverwaltungs- und ein Zwangsversteigerungsverfahren.

Zum zweiten wird die Bank bei der Kalten Zwangsverwaltung in der Regel höhere Erlöse erzielen. Dies liegt daran, dass der Insolvenzverwalter bei der Kalten Zwangsverwaltung im Gegensatz zum Zwangsverwalter bei der regulären Zwangsverwaltung das Besitzrecht hat. Er verwaltet und verwertet die Immobilie. Der gesamte Prozess findet dabei aus einer Hand statt. Verträge können aneinander angepasst werden, es sind Besichtigungen möglich und die wichtigen Daten der Immobilie sind vorhanden. Und natürlich ist der Insolvenzverwalter daran interessiert, für die Insolvenzmasse den höchstmöglichen Preis zu erzielen, wenn er die Immobilie verwertet.

Und zum Dritten profitiert die Bank als Sicherungsgläubiger durch ihre Vergütung für die Insolvenzverwaltung und -masse bei der Kalten Zwangsverwaltung hinsichtlich ihrer Tabellenforderung. Je größer die Insolvenzmasse, desto höher der quotale Anteil der Bank.


Worauf sollten Banken bei der Kalten Zwangsverwaltung achten?

Um von den drei Hauptvorteilen der Kalten Zwangsverwaltung zu profitieren, sollten Banken großen Wert auf den „Alles aus einer Hand“-Ansatz legen. Denn wenn der Insolvenzverwalter der potentielle Verkäufer der Immobilie ist, die auf Veranlassung der Bank durch einen Dritten zwangsverwaltet wird, führt dies zu erheblichen rechtlichen Problemen. Diese schlagen sich dann in geringeren Sicherheitenerlösen für die Bank nieder. Zudem können steuerliche Sachverhalte aus einer Hand wesentlich einfacher und schneller bearbeitet werden.


Gibt es weitere Besonderheiten, die Sicherungsgläubiger bei einer Kalten Zwangsverwaltung im Blick haben sollten?

Ja, Banken sollten vor allem auf drei Besonderheiten achten.
Da es bei einer Kalten Zwangsverwaltung – aber auch bei regulären Zwangsverwaltungen oder der gewerblichen Immobilienverwaltungen – Probleme zwischen dem Sicherungsgläubiger und dem Insolvenzverwalter geben kann, sind möglichst präzise vertraglich Vereinbarungen das A und O.
Wird das Insolvenzverfahren masseunzulänglich oder massearm, kann dies für die Bank zu einem wirtschaftlichen Risiko werden. Letztlich kann sie als Sicherungsgläubiger Überschüsse aus der Grundstücksverwaltung verlieren. Dies kann die Bank verhindern, wenn der Insolvenzverwalter die Bewirtschaftung der Immobilie über ein gesondertes Treuhandkonto vornimmt und dies gegebenenfalls auch nachweist.

Sicherungsgläubiger und Insolvenzverwalter sollten zudem die Frage der Abrechnungshäufigkeit und -tiefe frühzeitig klären, um Unmut auf beiden Seiten zu vermeiden. Beide Seiten können den Abrechnungstakt frei festlegen – er sollte aber sinnvollerweise nicht weniger als ein halbes Jahr betragen. Das heißt aber nicht, dass die Bank den Insolvenzverwalter als Kalten Zwangsverwalter nicht dazu verpflichten kann, Cashüberschüsse ab einem bestimmten Betrag oder innerhalb eines kürzeren Zeitraums auch vorschüssig an sie zu übertragen.

Gibt es weitere Unterschiede zwischen Insolvenz- und Zwangsverwalter?
Ja, der Insolvenzverwalter – und damit auch die Kalte Zwangsverwaltung – unterliegt nicht dem strengen Korsett des Zwangsversteigerungsgesetzes, kurz ZVG, dem der Zwangsverwalter unterworfen ist.
Der Insolvenzverwalter kann zudem entscheiden, ob die Immobile vermietet werden muss, oder ob sie leer stehen soll – in der Regel wird er sich für die Vermietung entscheiden. Seine Entscheidungshoheit umfasst aber auch notwendigen Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen. Bei einer regulären Zwangsverwaltung benötigt der Zwangsverwalter dazu die Zustimmung des Schuldners. Der Insolvenzverwalter kann über diese Punkte allein entscheiden. Zudem ist der Insolvenzverwalter nicht an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 152 Abs. 2 des ZVG gebunden. Er kann die wirtschaftliche Beschaffenheit der Immobilie also bei Bedarf ändern, und muss den Mietern weder deren verloren gegangene Mietsicherheiten erstatten, noch Guthaben aus nachzuholenden Nebenkostenabrechnungen.

Der Zwangsverwalter darf die bisherige Nutzung der Immobilie hingegen nach höchstrichterlichen Urteilen nicht antasten – auch nicht, wenn eine Änderung wirtschaftlich sinnvoll wäre. So hat der BGH zum Beispiel 2004 den Umbau von Betreutem Wohnen zu einem Pflegeheim untersagt. Der Gesetzgeber hat zudem die reguläre Zwangsverwaltung und -versteigerung wirtschaftlich geschwächt, da er in § 10 Abs. 1 Ziff. 2 des ZVG das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaften eingeführt hat.




Der Interviewpartner:

Rechtsanwalt Rüdiger Bauch leitet den Geschäftsbereich Insolvenzverwaltung der Kanzlei Schultze & Braun in den Niederlassungen Braunschweig, Halle, Leipzig und Magdeburg. Er wird seit über 15 Jahren an mittlerweile zehn Amtsgerichten regelmäßig als Gutachter, Treuhänder und Insolvenzverwalter bestellt sowie als Zwangsverwalter an verschiedenen Vollstreckungsgerichten. Er ist Mitautor des „Löhnig“, einem Kommentar zum Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), und verantwortet den „ZV-Infobrief“ von Schultze & Braun.

Über Schultze & Braun:
Die Schultze & Braun Rechtsanwaltsgesellschaft für Insolvenzverwaltung mbH beschäftigt sich seit über 35 Jahren mit allen Fragen der Insolvenz- und Zwangsverwaltung. Die Kanzlei mit Sitz in Achern ist bundesweit an 38 Standorten tätig und eine der größten insolvenzrechtlich ausgerichteten Kanzleien in Deutschland. Jährlich werden Hunderte von Insolvenzverfahren bearbeitet – von der Privatinsolvenz bis zur internationalen Großinsolvenz. Zu den größten Verfahren gehören u.a. FlowTex, Daewoo Germany, Winterling, Fairchild Dornier, Rosenthal, Solar Millennium, SaarGummi und die Beluga Gruppe.